《대공황》이 우리나라 부동산 시장에서 상연되다

在我较早的文章中，我曾经多次向读者推荐过美国的一部电影《大空头》。

이 영화는 실제 사건을 배경으로 하여 2008년 세계를 충격에 빠뜨린 금융 위기 속에서 세 개의 용감하고 지혜로운 투자 팀의 멋진 이야기를 생생하게 묘사하고 있습니다.

我之所以如此强烈地推荐这部电影是因为它用血淋淋的教训告诉了我们一个我反复在文章中强调的事实：

이 영화를 강력히 추천하는 이유는 그것이 피가 튀기는 교훈을 통해 제가 여러 번 강조한 사실을 우리에게 알려주기 때문입니다:

投资在很多时候只需要遵循最基本、最朴实的事物本质，而不要被它华丽的外表所迷惑，尤其不要迷信任何所谓的"权威"。

투자는 많은 경우 가장 기본적이고 소박한 사물의 본질을 따르는 것만으로 충분하며, 화려한 외관에 속지 말고, 특히 어떤 소위 "권위"에 맹신하지 말아야 합니다.

今天这样的故事再次上演。只不过这一次，它不是发生在华尔街，而是发生在我国的房地产市场。

오늘 이러한 이야기가 다시 펼쳐집니다. 이번에는 월가가 아니라 우리나라의 부동산 시장에서 발생했습니다.

《XXX日报》用一篇长文详细描述了自2016年开始发生在我国房地产市场的一些做空事件。

《XXX日报》는 2016년부터 우리나라 부동산 시장에서 발생한 몇 가지 공매도 사건을 자세히 설명하는 긴 기사를 실었습니다.

这篇文章重点描写了两个团队。

이 기사에서는 두 팀에 초점을 맞추고 있습니다.

其中一个从我国北方某个大城市的销售中发现了蛛丝马迹；而另一个则是从对恒大的实地考察中发现了令人不安的迹象。

그 중 하나는 우리나라 북부의 한 대도시에서 판매 중에 실마리를 발견했고, 다른 하나는 헝다에 대한 현장 조사에서 불안한 징후를 발견했습니다.

2016年的中国正是房地产市场持续火爆的一年。

2016년의 중국은 부동산 시장이 지속적으로 뜨거운 해였습니다.

来自纽约的对冲基金经理奎林（Parker Quillen）在我国北方参观一个高档房产项目时，发现项目的销售者在完全不考察项目可行性的情况下，仅凭猜测客户的兴趣爱好来推销项目时，他震惊了。

뉴욕의 헤지펀드 매니저인 파커 퀼린(Parker Quillen)은 우리나라 북부의 고급 부동산 프로젝트를 방문했을 때, 판매자가 프로젝트의 실행 가능성을 전혀 고려하지 않고 고객의 관심사에 대한 추측만으로 프로젝트를 홍보하는 것을 보고 충격을 받았습니다.

回到纽约后，他开始做空和中国房地产相关的资产。

뉴욕으로 돌아온 후, 그는 중국 부동산 관련 자산을 공매도하기 시작했습니다.

与此同时，两位来自香港的会计师图洛克（Gillem Tulloch）和史蒂文森（Nigel Stevenson）来到了中国大陆。

동시에 홍콩 출신의 두 회계사인 길렘 튈록(Gillem Tulloch)과 나이젤 스티븐슨(Nigel Stevenson)은 중국 본토에 도착했습니다.

当他们驱车穿越中国各地时，看到了让他们震惊的空置大楼和烂尾项目，并调查了恒大在16个城市的40个项目。

그들이 중국 전역을 자동차로 여행할 때, 그들은 충격적인 빈 건물과 미완공 프로젝트를 목격하고 헝다가 16개 도시에서 진행 중인 40개 프로젝트를 조사했습니다.

他们得出的结论是，很多这类资产都是"僵尸资产"，只有很少甚至根本没有收入。

그들이 내린 결론은 많은 이러한 자산이 "좀비 자산"이며, 수익이 거의 없거나 아예 없다는 것이었습니다.

哪怕是在距离朝鲜边境仅仅只有几小时车程的一个港口城市，恒大都有一个六栋住宅楼的项目。但大楼被废弃，没有工人、没有住户也没有销售人员。然而，恒大却在账面上仍将该项目视为优良资产。

북한 국경에서 몇 시간 거리에 있는 한 항구 도시에서도 헝다는 여섯 개의 아파트 건물이 있는 프로젝트를 가지고 있었습니다. 그러나 그 건물은 버려졌고, 노동자도, 거주자도, 판매원도 없었습니다. 그럼에도 불구하고 헝다는 여전히 이 프로젝트를 우량 자산으로 간주하고 있었습니다.

两位会计师还特别留意了恒大的停车库。他们发现很多车库几乎都是空的。据他们估计，恒大已建成约40万个停车位，但却难以出租或出售。而在审计报表中，恒大仍将这些停车位的价值定为75亿美元，即每个停车位近2万美元。

두 회계사는 헝다의 주차장에도 특별히 주목했습니다. 그들은 많은 주차장이 거의 비어 있다는 것을 발견했습니다. 그들의 추정에 따르면, 헝다는 약 40만 개의 주차 공간을 건설했지만, 이를 임대하거나 판매하는 데 어려움을 겪고 있었습니다. 그러나 감사 보고서에서는 헝다가 이 주차 공간의 가치를 75억 달러로 평가하고 있으며, 이는 각 주차 공간당 거의 2만 달러에 해당합니다.

就在当年的晚些时候，两位会计师在给其客户的报告中得出结论：恒大已经资不抵债，其股权一文不值。

그 해 늦은 시점에, 두 회계사는 고객에게 제출한 보고서에서 헝다가 이미 부채 초과 상태이며, 그 주식은 아무 가치가 없다고 결론지었습니다.

当然，对这两个团队得出的结论，无论是恒大，还是当时的"权威机构"，抑或是汹涌澎湃的市场都给出了让他们尴尬的反馈：

물론 이 두 팀의 결론에 대해 헝다, 당시의 "권위 기관", 또는 거세게 몰아치는 시장은 그들에게 당황스러운 반응을 보였습니다:

恒大高调反击了这些结论，并给出了经过审计的财务报表。

헝다는 이러한 결론에 대해 고조된 반격을 하였고, 감사된 재무 보고서를 제시했습니다.

《XX日报》严正驳斥：某些机构"缺乏对（中国）公司的了解"，这些机构"夸大了中国经济和公司的潜在风险"，怒斥这些势力是在帮助做空者。

《XX日报》는 엄중히 반박했습니다: 일부 기관은 "(중국) 회사에 대한 이해가 부족하다"며, 이러한 기관들이 "중국 경제와 회사의 잠재적 위험을 과장하고 있다"고 비난하며, 이러한 세력이 공매도자를 돕고 있다고 주장했습니다.

更让人讽刺的是：就在第二年，也就是2017年，恒大的房屋销售额增长了11%，恒大在香港上市的股票飙升了458%。

더 아이러니한 것은 다음 해인 2017년에 헝다의 주택 판매액이 11% 증가했고, 헝다의 홍콩 상장 주식이 458% 급등했다는 것입니다.

不仅如此，包括一众顶级资本在内的国际大机构们似乎也完全无视这些风险，仍旧源源不断地给恒大们输送资金购买恒大们的债券，似乎丝毫不担心恒大们未来是否有能力兑付。

뿐만 아니라, 여러 주요 자본을 포함한 국제 대기관들은 이러한 위험을 완전히 무시하는 듯 보였고, 여전히 헝다의 채권을 구매하기 위해 헝다에게 자금을 지속적으로 공급하며 헝다가 미래에 상환할 능력이 있는지 전혀 걱정하지 않는 것처럼 보였습니다.

这些顶级机构包括高盛、摩根斯坦利、贝莱德、富达、景顺……

이러한 주요 기관에는 골드만삭스, 모건스탠리, 블랙록, 피델리티, 인베스코 등이 포함됩니다.

一家对冲基金的高管后来回忆，他不是不担心其中的风险，可还是购买了这些债券。一方面是因为别家公司都买了，如果自己不买，自己的短期业绩就会落后，自己就可能被解雇。另一方面，面对恒大当时仍然蒸蒸日上的业绩和节节高升的股价，尽管数据和逻辑明白无疑地摆在那里，可还是没有多少人愿意相信潮水终将褪去。

한 헤지펀드의 고위 관계자는 나중에 회상하며, 그는 그 위험에 대해 걱정하지 않았던 것은 아니지만 여전히 이러한 채권을 구매했다고 말했습니다. 한편으로는 다른 회사들이 모두 구매했기 때문에 자신이 구매하지 않으면 단기 성과가 뒤처져 해고될 수 있기 때문이었습니다. 다른 한편으로는 헝다가 여전히 호황을 누리고 있었고 주가가 계속 상승하고 있었기 때문에, 데이터와 논리가 명백히 존재했음에도 불구하고, 많은 사람들이 조만간 물러날 것이라는 사실을 믿고 싶어하지 않았습니다.

就连两位发现问题的香港会计师都说，尽管他们在报告中告诉了客户恒大的问题很严重，可客户似乎毫不在意，依旧无视风险，我行我素。

문제를 발견한 두 홍콩 회계사조차도 그들이 보고서에서 헝다의 문제가 매우 심각하다고 고객에게 알렸음에도 불구하고, 고객은 전혀 신경 쓰지 않고 여전히 위험을 무시하며 자기 방식대로 행동했다고 말했습니다.

为什么这些人尽管知道可能存在这些风险但还是无视呢？

왜 이러한 사람들이 이러한 위험이 존재할 수 있다는 것을 알면서도 무시하는 걸까요?

因为他们都笃信一个所谓的"事实"：中国ZF不会允许房地产市场崩盘。

그들은 모두 소위 "사실"을 굳게 믿고 있었기 때문입니다: 중국 정부는 부동산 시장의 붕괴를 허용하지 않을 것입니다.

看到这里我想起《大空头》中的一个镜头：时任美联储主席的伯南克在国会听证时表示，美国的房地产市场自1929年之后没有出过系统性风险。

여기서 나는 《대공황》의 한 장면이 떠오릅니다: 당시 연방준비제도 의장인 버냉키는 의회 청문회에서 미국의 부동산 시장은 1929년 이후로 시스템적 위험이 없었다고 말했습니다.

这句话被当时的美国金融界视为是绝对信心的保证，被华尔街的机构们作为金句用来嘲讽那些看空美国房产和金融市场的人们。

이 말은 당시 미국 금융계에서 절대적인 신뢰의 보증으로 여겨졌고, 월가의 기관들은 이를 인용하여 미국 부동산과 금융 시장을 비관하는 사람들을 조롱했습니다.

在这个过程中，尽管第一个投资者奎林回到纽约后就加大了对中国房地产的做空，可后来市场短期的"反常"反馈也让他经历了难忘的内心折磨。

이 과정에서 첫 번째 투자자 퀼린은 뉴욕으로 돌아온 후 중국 부동산에 대한 공매도를 늘렸지만, 이후 시장의 단기적인 "비정상" 반응은 그에게 잊을 수 없는 내적 고통을 안겼습니다.

用他的话说：

그의 말에 따르면:

做空中国房地产股票就像与魔鬼对话时，魔鬼承诺10美元的股票将在两年内跌至零。但魔鬼没有告诉你的是，在这两年内，股票会先涨到100美元，然后再跌到零。

중국 부동산 주식을 공매도하는 것은 마치 악마와 대화하는 것과 같아서, 악마는 10달러의 주식이 2년 내에 0으로 떨어질 것이라고 약속합니다. 그러나 악마가 당신에게 말하지 않은 것은, 이 2년 동안 주식이 먼저 100달러로 상승한 후 0으로 떨어질 것이라는 것입니다.

幸好，他承受住了这种折磨，最终获得了丰厚的回报。

다행히 그는 이러한 고통을 견뎌내고 결국 풍부한 보상을 얻었습니다.

本周六（5月11日）晚八点，我们会在推特举行一次线上交流，详情请看下面链接：

이번 주 토요일(5월 11일) 저녁 8시에 우리는 트위터에서 온라인 소통을 진행할 예정이며, 자세한 내용은 아래 링크를 참조해 주세요:

++https://x.com/DaosViews/status/1787331370689446081++