《大空头》が我が国の不動産市場で上演される

在私の以前の記事で、私は読者にアメリカの映画『大空頭』を何度も推薦しました。

この映画は、実際の出来事を背景に、2008年の世界を揺るがした金融危機の中で、3つの勇敢で賢明な投資チームの素晴らしい物語を生き生きと詳細に描いています。

私がこの映画を強く推薦する理由は、それが血のにじむ教訓を通じて、私が記事の中で繰り返し強調している事実を教えてくれるからです：

投資は多くの場合、最も基本的で素朴な事物の本質に従うだけでよく、その華やかな外見に惑わされてはいけません。特に、いわゆる「権威」を盲信してはいけません。

今日、そんな物語が再び繰り広げられています。ただし、今回はウォール街ではなく、我が国の不動産市場で起こっています。

『XXX日報』は、2016年から我が国の不動産市場で発生したいくつかのショートセール事件について詳細に描写した長文を掲載しました。

この記事では、2つのチームに焦点を当てています。

1つは、我が国北部のある大都市の販売から手がかりを見つけました。もう1つは、恒大の現地調査から不安な兆候を発見しました。

2016年の中国は、不動産市場が持続的に活況を呈していた年でした。

ニューヨークからのヘッジファンドマネージャー、パーカー・クイリン（Parker Quillen）は、我が国北部の高級不動産プロジェクトを訪れた際、プロジェクトの販売者がプロジェクトの実現可能性を全く調査せず、顧客の興味を推測してプロジェクトを販売しているのを見て驚愕しました。

ニューヨークに戻った後、彼は中国の不動産関連資産をショートしました。

その間に、香港からの2人の会計士、ギレム・タロック（Gillem Tulloch）とナイジェル・スティーブンソン（Nigel Stevenson）が中国本土にやってきました。

彼らが中国各地を車で移動する際、驚くべき空きビルや未完成のプロジェクトを目にし、恒大が16の都市で40のプロジェクトを調査しました。

彼らの結論は、多くのこのような資産が「ゾンビ資産」であり、収入はほとんどないか、全くないというものでした。

北朝鮮の国境からわずか数時間の距離にある港町にも、恒大は6棟の住宅ビルのプロジェクトを持っていました。しかし、そのビルは放棄され、労働者も住民も販売員もいませんでした。それでも、恒大は帳簿上でそのプロジェクトを優良資産と見なしていました。

2人の会計士は、恒大の駐車場にも特に注目しました。彼らは多くの駐車場がほとんど空であることを発見しました。彼らの推計によれば、恒大は約40万の駐車スペースを建設しましたが、賃貸や販売が難しい状況でした。しかし、監査報告書の中で、恒大はこれらの駐車スペースの価値を75億ドル、すなわち1台あたり約2万ドルと評価していました。

その年の後半、2人の会計士は顧客への報告書で、恒大はすでに債務超過であり、その株式は無価値であると結論づけました。

もちろん、この2つのチームの結論に対して、恒大や当時の「権威機関」、さらには沸き立つ市場は、彼らにとって気まずい反応を示しました：

恒大はこれらの結論に対して高らかに反撃し、監査済みの財務報告書を提供しました。

『XX日報』は厳正に反論しました：特定の機関は「（中国）企業に対する理解が不足している」とし、これらの機関は「中国経済と企業の潜在的リスクを誇張している」と非難し、これらの勢力がショートセール者を助けていると怒りを表しました。

さらに皮肉なことに、翌年、つまり2017年には、恒大の住宅販売額が11%増加し、恒大の香港上場株は458%も急騰しました。

それだけでなく、国際的な大機関を含む多くのトップキャピタルは、これらのリスクを完全に無視し、恒大の債券を購入するために資金を供給し続け、恒大が将来支払い能力を持つかどうかには全く心配していないようでした。

これらのトップ機関には、ゴールドマン・サックス、モルガン・スタンレー、ブラックロック、フィデリティ、インベスコなどが含まれます。

あるヘッジファンドの幹部は後に振り返り、リスクを心配していなかったわけではないが、それでもこれらの債券を購入したと語りました。一方では、他の会社がすでに購入していたため、自分が購入しなければ短期的な業績が劣後し、解雇される可能性があったからです。もう一方では、当時の恒大の業績が依然として好調で株価が上昇していたため、データと論理が明確に示されていても、潮が引くことを信じたがる人はほとんどいませんでした。

問題を発見した2人の香港の会計士でさえ、彼らが報告書で恒大の問題が深刻であると顧客に伝えたにもかかわらず、顧客は全く気にせず、リスクを無視して我が道を行くようでした。

なぜこれらの人々は、リスクが存在する可能性があると知りながら無視するのでしょうか？

それは、彼らが「中国政府は不動産市場の崩壊を許さない」といういわゆる「事実」を信じているからです。

ここで、『大空頭』のあるシーンを思い出します：当時の連邦準備制度理事会の議長であるバーナンキは、議会の公聴会で「アメリカの不動産市場は1929年以降、システミックリスクが発生していない」と述べました。

この言葉は当時のアメリカ金融界で絶対的な自信の保証と見なされ、ウォール街の機関はこの言葉を金言として、アメリカの不動産や金融市場を懸念する人々を嘲笑しました。

この過程で、最初の投資家クイリンはニューヨークに戻った後、中国の不動産をショートすることを強化しましたが、その後の市場の短期的な「異常」な反応は、彼に忘れられない内面的な苦悩をもたらしました。

彼の言葉を借りれば：

中国の不動産株をショートすることは、悪魔と対話するようなもので、悪魔は10ドルの株が2年以内にゼロになると約束します。しかし、悪魔はあなたに言わないのです、その2年の間に株はまず100ドルに上昇し、その後ゼロに落ちると。

幸いなことに、彼はこの苦悩に耐え、最終的には豊かなリターンを得ました。

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