代币化房地产项目增长潜力研报：RWA 赛道的催化剂，区块链技术采用与案例

作者：Weilin，PANews

房地产行业在世界范围内具有重要的影响力和地位。据Statista的数据，全球房地产市场预计在2024年将达到令人瞩目的634.90万亿美元。展望未来，该行业预计将以每年2.77%的年均复合增长率（2024-2029年）增长，到2029年市场规模将达到727.80万亿美元。

尽管如此，传统房地产行业的交易流程存在许多局限性，比如流程冗长，过度依赖中介，容易面临欺诈风险等。随着区块链技术的兴起，这一格局正面临颠覆。区块链技术通过分布式账本和智能合约、动态NFT（Dynamic NFT）和代币化等创新技术，使得房地产的交易流程、交易成本和安全性显著提高。这些进展有可能简化房产所有权流程，减少欺诈，并为全球用户创造更便捷的投资机会。

未来，由于区块链和人工智能（AI）等技术的扩展，房地产交易过程可能会大大缩短，甚至在一天内完成。这些创新通过自动化流程、提高透明度并在每个环节提升效率，正在彻底改变这个行业。金融化和去中介化将彻底改变传统的房地产市场，使得房地产资产的流动性接近于股票市场的水平。

此前，PANews介绍过RWA赛道明星房地产项目Propy及其核心产品PropyKeys，以及他们如何突破传统房地产交易痛点，促使交易更加安全便捷。本研报将以Propy和去中心化预言机网络Chainlink近期在集成Automation的合作为例，深入分析代币化房地产这种趋势和其增长潜力。

01 传统房地产行业在当下的痛点

由于不习惯购房的高成本和冗长流程，以及对众多中介的依赖，投资者、买家和卖家正要求透明的、一键式的流程，符合他们所处时代的需求。Propy团队认为，传统房地产交易的过程漫长、繁琐且原始，存在以下几个问题：

要花费数周或数月才能找到合适的买房或卖方

买家和卖家在交易过程中也经常难以获取准确和完整的信息，过度依赖中介。这种信息不对称增加了交易的复杂性和不确定性，影响了市场的公平性和透明度。

中介环节繁琐，涉及到太多的人工流程和利益相关方

这些利益相关方包括买家、卖家、中介、银行、律师和政府机构等。每个阶段都需要大量的文书工作和验证程序，导致流程繁琐且耗时。这种低效性在美国市场和跨境交易中非常明显，过长的交易时间和过高的成本带来了显著的挑战。

运营工作繁重

由于现实资产没有编程化，需要进行大量的运营工作，来确保合同、交易、支付等的执行。

安全风险高，容易面临欺诈、数据泄露等安全风险

房地产领域的欺诈问题显著，涉案金额庞大。根据美国FBI互联网犯罪投诉中心（IC3）的数据，该机构在2023年收到了9,521起与房地产相关的投诉。这个数字可能看起来并不大，但就损失而言，这些犯罪案件共导致损失达145,243,348美元（这一金额超过了身份盗窃、勒索软件、恶意软件和许多其他类型犯罪造成的损失）。

02 解决方案：区块链技术与房地产的结合，PropyKeys引入动态NFT

Propy在今年3月正式推出PropyKeys，允许用户为现实世界的房产铸造数字地址和契约，目标是在2025年前将100万个家庭地址上链。其附加功能包括AI生成的地标NFT铸造和一种新颖的质押机制，旨在创造一种游戏化体验，使房屋所有权更加可获得、安全且富有互动性。

动态NFT技术

动态NFT是代币化房地产资产的一种方式。拥有NFT可以等同于拥有该房地产，转让NFT可以标志着物业所有权的变更，NFT可以持有并自动更新关键数据。动态更新的NFT能够促进交易双方之间的信息交流。像房屋改进、翻修和过往销售等相关信息。随着时间推移，动态NFT变得更加有用。例如，一个NFT可以保存某个房产的图片或视频，展示某一时间点房子的状况。随着多次所有权变更，不断添加的视频/图片让买家能够看到房产随时间的变化，从而为他们的购买决策提供更深入的见解。采用动态NFT技术，不仅可以加快交易流程，还可以增加安全性。

PropyKeys采用了动态NFT技术，拥有三个层级，针对不同用户采取不同的策略。第一个层级意味着用户进行基础的地址铸造，证明了资产所有权。第二个层级意味着用户上传了房产所有权证明文件，确保其房产契约在任何情况下都不会被篡改，提高资产的安全性。而到了第三个层级，用户能够加快购买或出售过程，以NFT作为抵押物，实现100% RWA。这种逐步升级提高了用户的参与度，使他们更容易理解复杂的房地产与RWA结合的应用场景。

简单的代币化房地产(NFT)，将单个房地产资产表示为NFT

特点是拥有NFT可以等同于拥有房地产，转让NFT可以标志着物业所有权的变更。NFT可以包含关键数据，如过往销售记录、地址等。理论上，卖房子就像在NFT市场上挂单一样简单。买家只需点击几下按钮，若他们有足够的资金，几分钟内就可以完成购买——这与当前需要数周时间的房地产交易流程形成了鲜明对比。

2022年，美国首个由房地产支持的NFT在Propy平台上以超过65.3万美元的ETH售出。

进一步的代币化：分割房地产资产（可替代代币）

房地产代币化的另一个方式是分割所有权，即实现房地产的部分所有权，这种方法使用可替代代币(FT)。

每个代币可以代表房产所有权的特定百分比。拥有所有可替代代币相当于拥有该房地产的全部所有权。分割的房地产使买家能够购买房产的一小部分，使房地产更加易于获得。

通过合理的设计，分割的房地产代币可以让投资者构建定制的房地产资产组合，潜在购房者逐步实现居住和拥有理想房产的目标，企业也可以开发定制化的房地产产品。

代币化的房地产现金流和代币化的房地产资产篮子

在这种“代币化的房地产现金流”模型中，房产所有者可以将房地产所有权与现金流所有权分开。现金流权利（通常是每月租金收入）可以在特定时间段内作为整体，出售给其他方。代币化的房地产现金流可以为房产所有者提供额外的选择权，并降低房地产所有权的成本。

此外，还可以创建一个房地产资产篮子。可替代代币可以共同代表所有房产和现金流，现金可以自动流向代币持有者。

使用代币化大规模房地产篮子的关键好处在于能够提供信任最小化的担保，并根据可验证的数据进行自动执行。将房地产和现金流的所有权链上化可以实现对基础担保品（房产及其现金流）的更高可验证性，实现自动支付，并提高资产健康的透明度。

03 案例：PropyKeys与Chainlink合作，在PropyKeys上集成Automation

2024年4月，PropyKeys在Base网络上整合了Chainlink Automation，以分发质押奖励。截至9月14日，PropyKeys已有276,284个地址被铸造。

从Automation的技术背景来看，智能合约功能无法自动触发，需要由外部方发送一笔链上交易才能执行合约功能。自动做市商(AMM)协议通常采用的方式是通过用户端发起交易，以唤醒合约；而其他许多智能合约则使用通常称为“keeper”的外部方来监控预定义条件是否满足，并在条件满足时触发链上合约。预定义的条件可以是某一时间点、某一事件或某一复杂的链下计算。

在keeper服务出现之前，智能合约开发团队不得不用中心化的服务器或DevOps团队来手动触发合约。然而，这样做不仅有可能导致协议单点失效，还会将本来应该用于开发底层商业逻辑或功能的宝贵资源浪费在DevOps上。

Chainlink Automation就像去中心化的交易自动化机器人，可以让智能合约自动运行。开发者可以向Chainlink Automation提交自定义任务，其中详细定义了智能合约的函数，并基于特定条件调用这些函数。Automation会通过安全的链下计算来监控这些条件是否满足，并在条件满足时触发函数运行。最终，开发者可以有效提升去中心化应用的运行稳健性，降低开发成本，简化用户体验，打造出功能丰富的混合型智能合约，并从端到端保障自动化运行。

在PropyKeys集成Automation后，Chainlink Automation允许开发者在定时间隔或响应外部事件时自动化关键链上功能。基于Chainlink Automation，Propy实现了高度可靠、高性能和去中心化的自动化，即使在网络拥堵严重的时期，交易也能快速识别和确认。

经过时间考验的基础设施有助于Propy节省成本：消除内部自动化基础设施成本，减少用于DevOps的资源，提高速度和效率。

Propy可以实现更快的扩展：更快扩展，避免构建和维护可靠自动化多链基础设施的挑战。同时，解锁了新的用例和更多功能。

目前，Chainlink的预言机网络已安全地支持超过16万亿美元的链上交易价值。

04 代币化房地产的挑战与未来发展趋势

来自监管与用户的挑战

尽管代币化房地产赛道的发展势头良好，颇具增长潜力，但是在现实的布署中，仍有一些挑战考验着参与的项目方和开发者。

不同司法管辖区的监管考量是一个重要问题。任何代币化项目都必须遵守当地法律和法规。在房地产领域进行RWA代币化时，流动性、市场基础设施、数据安全、透明度、标准化和互操作性是一些关键挑战。虽然对地产进行代币化面临诸多重大障碍，但Propy正积极努力解决这些问题。

为了加强合规性，Propy将KYC（了解你的客户）和AML（反洗钱）检查集成到其平台中，以验证所有参与者的身份。该公司还与法律专家合作，确保其代币化流程符合相关的房地产和证券法规。Propy的平台设计灵活且可适应不同的司法管辖区，以确保遵守各种法律要求。

此外，Propy利用区块链技术创建安全、不可篡改的交易记录。通过将房地产数据和所有权记录存储在去中心化账本上，Propy增强了透明度并降低了欺诈风险。平台还实施了先进的安全协议来保护用户数据和交易信息。

此外，RWA在代币化大规模采用、用户教育和用户行为改变方面，存在挑战。为此，Propy在2024年的工作重点是社区参与和教育，经常会举办网络研讨会、工作坊，同时努力发展合作伙伴的关系，例如和Base、Coinbase、Parcl和Chainlink等合作伙伴的合作。 通过这种方式，Propy帮助房地产专业专家和普通客户更好地了解区块链技术和它在房地产领域的未来潜力。

RWA赛道趋势：资产类别多元化，可拓展性

1）资产类别多元化

随着RWA代币化的发展，资产类别将会日益丰富，涵盖商业地产、工业地产以及地产金融资产。还包括通证化基金，涉及短期金融资产如短期国债、回购、商业票据等。此外，私募信贷、供应链金融也逐渐成为新的拓展领域。未来，预计将扩展到住房抵押贷款、建筑贷款、过桥资金及证券化产品，进一步丰富资产类型。

2）拓展性

将DeFi元素融入地产通证化资产中，极大地提升了其可扩展性。质押与再质押、二级市场的衍生品、指数以及对冲策略等都为地产相关的通证资产创造了更多的流动性和金融创新空间，促使传统金融（TradFi）与去中心化金融（DeFi）深度融合，寻求更多的流动性解决方案。

3）未来可能包括商品、艺术品和知识产权等

房地产和私人信贷的代币化仅仅是个开始。未来，我们可以期待其他资产类型，如商品、艺术品和知识产权等，逐步实现代币化。甚至ETF/ETP等产品也有望在代币化浪潮中崭露头角，进一步丰富投资者的选择。

在未来，随着挑战逐渐被解决，以及房地产RWA的普及，房地产交易的速度将大幅提升，1天内即可完成交易，极大简化交易流程。在资产管理方面，数字化转型将加速推进，例如仓储信息化管理将逐步普及。金融化与去中介化将彻底改变传统房地产市场，使得房地产资产的流动性接近股票市场的水平，推动整个行业进入一个全新的发展阶段。