四大RWA项目高层畅谈地产代币化应用与发展

本次AMA讨论的核心内容围绕房地产代币化的优势和潜力展开。 嘉宾们分享了他们进入该领域的契机和初心，并展望了房地产代币化在降低投资门槛、提高流动性以及提供被动收入等方面的巨大潜力。

此外，研讨会还深入探讨了房地产代币化发展面临的挑战和机遇。 嘉宾们分享了他们对市场接受度、法律结构、监管环境以及未来发展方向的见解，并强调了教育和合作在推动这项技术普及中的重要性。

• AMA英文原声链接
• 以下是本场AMA的中文译稿 (由RealtyX 社区 Buidler：Sanqing 协助编译)。

AMA 中文精编

Defactor (Anastasia): 嗨，大家好！很高兴能听到大家的声音。我叫 Anastasia，是 Defactor 的增长主管。今天我们在 Twitter Spaces 举办这场讨论，主题是房地产代币化。这是一个非常热门的话题，很多人都希望将自己的房产进行代币化，或者参与到全球其他代币化房产的投资中。

今天，我们很荣幸邀请到了三位优秀的演讲嘉宾：RealtyX 的 Alan、Estate Protocol 的 Parv 和 Libertum 的 Alan。我想首先了解一下你们最初是如何开始使用数字资产和进入房地产代币化的。

Libertum (Alan): 像大多数伟大的想法一样，这个想法也是从简单的对话开始的。几个月前，我和我的联合创始人 Javvad 讨论了世界各地因各种原因而加息的情况，还有新冠疫情的影响，以及更普遍的地缘政治环境。这些因素都在推动利率的变化，影响着我们以及我们周围的人。

我们从那里讨论到了我们购买的商业地产的银行提供的贷款价值比率。事实上，如果你想购买商业地产，通常只能获得60%的贷款价值。这意味着你必须自掏腰包支付剩余的40%购置成本。想象一下，一百万美元的房产，你需要从自己的储蓄中拿出40万美元，这笔钱几乎永远被锁定，直到该资产被出售。

我认为我们两人一直都是几个 RWA 项目的粉丝，但我们厌倦了等待，所以决定自己开发解决方案。归根结底，代币化是一种可以解决很多问题的技术，无论是释放资本还是为投资者提供被动收入。再说一次，代币化可以让每个人更容易获得房地产。

因此，我们围绕房地产行业的共同担忧进行了对话，并认识到我们可以在这个领域做出真正的改变。我们开始了这个项目，基于我们的信念和倡议，认为代币化能带来实质性的改进。

Defactor (Anastasia): 是的，这听起来像是一个典型的企业家问题或旅程。那么，Jade 和 Parv，你们俩都是在迪拜开始从事房地产工作的吗？为什么选择迪拜？为什么选择那个市场？这是怎么发生的？Parv，也许你可以先讲讲这个问题？

Estate Protocol (Parv): 正如Alan所说，房地产是全球最大的资产类别，许多人的生计都依赖于它。然而，它正变得越来越遥不可及，对很多人，尤其是年轻人来说，成了一个遥不可及的梦想。而且，现在攒首付也不像以前那么容易了。由于各种原因，许多地方的新房供应受到了限制，导致房价对很多人来说难以承受，尤其是年轻人。

但对我来说，我进入这个领域的旅程有些不同。我在印度的一个工薪家庭长大，周围有一群富人。我注意到他们要么在努力赚钱，要么把钱投进了房地产。这也是亚洲文化中更广泛的现象，你可能在香港也看到过这种情况。房地产作为一种资产类别，对亚洲人来说非常重要。所以我一直知道，在某个时候，我会想在房地产领域做点什么。

十几岁的时候，我就对加密货币非常着迷。在我拥有银行账户的五年前，我就已经有了加密钱包。我做过交易员、作家，在这个行业做过很多工作。在2020年第一次新冠疫情封锁期间，荷兰的一个艺术团体让我写一篇文章，解释NFT对艺术界的意义。在写那篇文章的过程中，我突然意识到这项技术非常适合用来数字化表示房地产等资产，因为它们通常是不可替代的。例如，即使是同一栋楼里的公寓，也可能因为不可替代性而有不同的定价。

从那时起，这个平台发展了很多。我们不再使用NFT，也与ERC721无关。但这正是这个小研究的起点。从那时起，我向一些业内同行展示了白皮书，他们建议我认真对待其中的法律问题。所以，我在这方面花了很多时间。经过大约两年的研究，今年我们在迪拜推出了第一批房产，前几套房源很快就售罄了。现在，我们期待着推进所有出现的可能性。当你把房地产这样的东西代币化时，就等于打开了一个借贷市场。我们正在那里做一些有趣的工作。

Defactor (Anastasia): 谢谢分享。Jade，该你了。

RealtyX DAO (Jade): 其实，我进入房地产 RWA 和 RealtyX 领域，是出于一些不同的原因。虽然我同意 Alan 关于房地产行业需要大刀阔斧改革的看法，也和很多亚洲人一样热衷投资房产，Parv 刚刚也有提到。但我最初是以内容写手的身份踏入 Web3 世界的，曾经和近百个加密项目合作过，帮他们制定内容营销策略。

然而，我发现这些项目大多缺乏真正的价值支撑，没有提供切实可行的现实应用，无法真正赋能用户或为生态系统创造价值。直到我的朋友 Bill，也就是 RealtyX 的联合创始人之一，和我分享了他对房地产 RWA 的愿景，我才眼前一亮。

我认为 RWA 是将现实世界价值引入加密领域的好办法，能让整个生态系统更具可持续性。所以，这就是我开启 RWA 和 RealtyX 之旅的契机。

Defactor (Anastasia): 非常感谢你的分享！

代币化确实能为特定资产带来更大的可及性，这也是它吸引人的地方。房地产作为一种大众熟悉的资产类别，自然成为代币化探索的热点。关于市场对代币化房地产的接受程度，你们怎么看？在向市场交付此类产品方面，您在哪里看到机遇和障碍？Parv，从你开始。

Estate Protocol (Parv): 我认为，专业管理的房地产，即业主并非居住者的金融化模式，有很大的潜力。短期租赁、投资型住宅物业、商业地产等，这类房地产可能会率先实现代币化，因为人们有直接的经济动机。

谈到房地产代币化，你试图将房地产这个通常风险厌恶的行业与加密货币这个风险承受能力极强的行业结合起来。这两种人的风险承受能力存在巨大差异。全球每家房地产代币化公司都在研究需求方面的问题，试图解决这种差异。我们有一些有趣的解决方案，Estate Protocol 会有一些尝试解决这个问题的成果。

我认为解决方案会出现，尤其是在房地产借贷市场上线后，对于更习惯高收益的加密人士来说，收益率会更有吸引力，但也会带来房地产级别的风险。因此，几个月后，抵押层资产和 DeFi 可能会率先被类似的东西取代，因为这在风险回报方面最有意义。

Defactor (Anastasia): 非常好！ Alan，你对房地产代币化可能遇到的障碍又有何看法？

Libertum (Alan): 我完全同意Parv的观点。你的问题包含两个方面。首先，关于市场准备情况，我认为弥合Parv提到的差距是我们共同努力的方向。这取决于你所指的市场。我们的愿景是在每栋建筑外都有一个二维码，路人可以立即扫描投资现实。但同样，我认为这取决于您的目标用户。我认为Web3社区已经做好了准备。我们的Libertum社区非常兴奋，并已经准备好投入这个赛道。

事实上，我们的许多投资者都希望将自己的资产代币化。熟悉REIT的机构投资者已经意识到通过代币化可以获得的效率。所以我认为他们已经做好了准备。但Parv提到的桥梁是我们都在努力解决的问题。我认为借贷协议是我们实现这一目标的一种方式，例如Defactor提供的几种解决方案。但我认为许多障碍是任何创新曲线所特有的。这实际上取决于我们将如何攀登这条曲线。

现实情况是，监管在很大程度上是滞后的，所以我对监管又爱又恨。在很多方面，保护消费者至关重要。我们有一个非常明确和明确的方法来获得证券许可证、遵守法规和保护投资者作为核心原则。

另一方面，有句老话说，所有流程和新技术都等于昂贵的老流程。我认为这表明目前正在发生的事情。在监管格局中。我确实认为监管将会发展，以更准确地代表区块链技术。但我们还没有到那一步。所以，还有很多事情要做。我认为教育将发挥关键作用。像这样的阻碍实际上只会帮助采用，让他们持续来到这个领域。

Defactor (Anastasia): 好的，我们肯定都在共同教育这个领域努力。我想几秒钟后回到法律框架和司法管辖区的问题，Alan。但在此之前，Jade，您还有什么想补充的吗？我知道，我们谈到了很多借款人的贷款问题。关于DeFi，您还想谈谈代币化房地产的机遇或障碍吗？

RealtyX DAO (Jade):  Parv 提到关于目前Web3用户画像的问题，这是非常值得探讨的。说实话，web3 的用户中，大多数人来这里是为了暴富，而不具有真正的长期视野，所以迷因币才会受到热捧。面对这样一大群用户，正如 Alan 所说，我们需要进行教育。

但除此之外，web3 世界中还有很多工具和机制是我们可以潜在利用的，比如，可组合性。借贷并利用我们的 RWA 作为抵押品，这将成为整个 web3 经济不可或缺的一部分，但我认为我们真的应该超越这一点。因为可组合性不仅仅是与 DeFi 协议集成，我们实际上还有 GameFi、SocialFi，我们也可以与它们结合。

其实我们一直在探索这样的机会。例如 DeBox，这是一个 web3 社交媒体平台，他们即将推出他们的代币，用户已经在挖掘他们的代币。通过智能合约，RealtyX 让我们的 RWA 代币持有者挖掘 DeBox 代币。

通过创建这种可组合性，可以为我们的 RWA 代币持有者带来更多实用价值，并有可能提高收益率。所以我认为这些都是我们应该不断探索的一些有趣领域。

Libertum (Alan): 巨大的可组合性，每个人都能找到适合自己的组合。

Defactor (Anastasia): 是的。下面，我想向任何愿意分享的人提出一个开放性问题：在当前市场中，您认为哪种是最常见的房地产代币化法律结构？或者，哪种方法最容易被当前市场接受？

Parv: 欧盟有一些司法管辖区，例如列支敦士登，可以实现契约级别的代币化。但我认为这样的案例很少，通常可以忽略不计。目前在契约层面对房地产进行原生代币化，并且在任何地方都可以进行，那将是一个美好的世界。

但在此之前，我认为SPV（特殊目的实体）是解决这个问题的方法。至于使用何种法律结构和实体作为SPV，这是每个项目都需要回答的问题。对我们来说，答案是英国信托。

英国司法管辖区特别工作组（UKJT）去年撰写了一篇论文，概述了如何推断现有的英国普通法来对实物资产进行代币化。UKJT不是政府实体，但由政府资助。他们应该是为法律创新提出法律研究的实体。这是迄今为止我们从主要司法管辖区收到的最大程度的监管明确性。

然而，就像我说的，上个月我们与阿联酋监管机构会面，他们也在研究原生代币化。在契约层面进行代币化确实需要监管机构自身的大量工作和投入。在大多数司法管辖区，这不是初创公司可以期待发生的事情。但有些司法管辖区可以，这就是为什么我们也选择列支敦士登。他们正在努力。一旦发生这种情况，我们希望确保我们是第一个实现这一目标的人。

Defactor (Anastasia): 谢谢Parv的分享。Alan，关于框架、司法管辖区以及我们在房地产领域代币化的资产类型，你有什么要补充的吗？

Libertum (Alan): 是的，我同意Parv的观点，我们学到了很多。我认为这里没有唯一的正确答案，对吧？我们的最终目标是实现契约代币化，但我们还没有达到那个阶段。因此，我认为没有一种万能的方法可以实现这个目标。

合规是一个很好的起点。在此基础上，我们需要考虑客户的需求。例如，根据我们的经验，商业地产所有者通常只想释放资产中的一部分资本。一种很好的方法是对收益进行代币化，而不是对房产本身进行代币化。投资者通常想要的是利润，而不一定是拥有房产。因此，这对于特定用例来说是一个很好的解决方案。

当然，更传统的方法，例如SPV和信托，也可以适用于其他场景。我认为许多公司所犯的错误是认为自己找到了唯一的正确答案。

Defactor (Anastasia): 是的，当然。感谢你指出持续学习并与监管机构合作的重要性。我们每次 AMA 时间只有大约 30 分钟。所以我想用一个更以消费者为中心的问题来结束。Jade，我想让你和我们分享一下，你发现哪种类型的房产更受典型投资者欢迎？我们之前已经讨论过商业地产及其带来的收入，是否有可能有一些偏好，以及这些是最受欢迎的吗？还是住宅物业更受投资者欢迎？另外，关于你日常工作中进行房地产代币化时遇到的问题，我有两个想问的：你通常会处理什么类型的房产？你认为代币化房地产可以如何降低投资者的准入门槛，一般投资者所需的最低投资金额是多少？

RealtyX DAO (Jade): 当然，我认为物业类型方面，投资者对不同物业类型的偏好会受到个人风险承受能力和投资目标等因素的影响。有些投资者可能更青睐商业地产以追求更高的潜在回报，而另一些投资者则可能更倾向于住宅地产以寻求更稳定的收益。因此，最有吸引力的选择最终取决于预期收益率、物业状况，以及这些代币提供的具体效用。

关于代币面值，我们目前设定为50美元，这相较于传统的房地产投资方式已经相当亲民了，能让更多人参与到房地产投资中来。传统方式通常需要大量的初始资金，而我们也对未来更小面值的代币持开放态度，这取决于我们要进入的市场。我们正在收集更多市场反馈，以确定不同市场的最佳面值。

与之前Parv提到的用NFT代表链上房产不同，我们选择ERC20代币是为了保持灵活性，以便随时调整单位价格。因为并非所有加密领域的用户都能轻松负担50美元甚至更高的价格，我们希望尽可能保持灵活性，让更多人参与进来。

Defactor (Anastasia): 非常感谢大家！Jade、Parv、Alan，以及今天所有收听的朋友们，感谢大家对房地产代币化的关注。很高兴能和大家交流，期待未来在Twitter Spaces有更多讨论的机会。这个领域发展迅速，相信我们能学到更多。再次感谢大家，祝大家晚安好梦、白天快乐！下次再见！

关于RealtyX

RealtyX 是一家房地产代币化平台和调研中心，致力于通过区块链技术将房地产价值分享变得民主化。其核心功能包括将房地产资产代币化，允许投资者以较低门槛参与地产市场，并为代币持有者提供租金收入共享和治理权等实用功能。RealtyX 已成功完成迪拜首个房产代币化，并从 Aptos 加速器毕业，加入 Made by Apes 生态系统，展现出强劲的发展势头。

关于Libertum

Libertum 是一家创新的资产代币化平台，旨在让个人和机构能够轻松投资于各种现实世界资产。Libertum 最初的使命是让每个人都能投资房地产，但随着与合作伙伴的合作不断扩展，其目标已扩展到支持更广泛的资产类别。

关于 Estate Protocol

Estate Protocol 是一个利用区块链技术的创新平台，旨在彻底改变房地产投资方式，使其更加便捷、可拆分且高效。通过将房地产资产代币化，Estate Protocol 实现了所有权的民主化，使个人能够以更低的门槛和更大的灵活性投资于房地产。

关于 Defactor

Defactor 是打通传统金融与DeFi的桥梁，旨在连接传统金融 (TradFi) 与去中心化金融 (DeFi) 的世界。通过提供一个易于使用的平台，Defactor 使 得个人和机构能够将现实世界资产 (RWA) 代币化并将其融入 DeFi 生态系统。